Så här går det till
Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter är en ganska lång process som kräver engagemang och tålamod, men många delar kan ni få hjälp med på olika sätt. I den högra kolumnen av denna sida hittar du ett nedladdningsbart startpaket som guidar dig genom ombildningens olika steg. Paketet innehåller bland annat instruktioner, råd, tips och de blanketter du behöver för att komma igång.
OBS! Fr o m 1 november 2008 har enbart boende i ytterstaden möjlighet att anmäla intresse för att ombilda till bostadsrätter (dock inte boende i Årsta och Liljeholmen). Se karta
OMBILDNINGENS 9 STEG
1. Prata med dina grannar/Bjud in till husmöte
Börja med att prata med dina grannar för att ta reda på vilka som är intresserade av att få mer information. Bjud in alla till ett husmöte för att diskutera möjligheten att friköpa er fastighet och ombilda lägenheterna till bostadsrätter. Det är lämpligt att även bjuda in en så kallad ombildningskonsult eller en representant från BildaBostad för att få svar på alla frågor.
2. Registrera bostadsrättsförening
För att hyresvärden ska kunna ge er ett pris på fastigheten behöver ni bilda en bostadsrättsförening. För att bilda en bostadsrättsförening krävs fem personer (tre medlemmar, en suppleant och en revisor), men det bästa är naturligtvis att så många som möjligt är med från början. För att få rösta på en eventuell framtida köpstämma krävs medlemskap i föreningen. Alla hyresgäster har rätt att vara medlemmar med undantag av lokalhyresgäster. Styrelsen är bostadsrättsföreningens representanter under ombildningsprocessen och sköter kontakten med ombildningskonsulten, hyresvärden och banken. Innan föreningen kan registreras av Bolagsverket behöver föreningens namn och stadgar bestämmas.
Färdiga mallar för stadgar och protokoll ingår i vårt startpaket som du finner i högerspalten på denna sida. De kan även beställas på Bolagsverkets hemsida www.bolagsverket.se eller på telefon 060-18 40 00. Ni kan också få hjälp av en ombildningskonsult.
3. Lämna intresseanmälan till hyresvärden
När er förening är registrerad hos Bolagsverket är det dags att lämna in en intresseanmälan till er hyresvärd. Hyresvärden kommer då att anlita ett oberoende värderingsföretag för värdering av er fastighet.
För att hyresvärden ska låta göra en värdering måste 40 % av de boende i fastigheten skriva under en intresseanmälan. Det är bara de som står på hyreskontraktet och samtidigt är folkbokförda i fastigheten som kan skriva under intresseanmälan (undantag gäller för lokalhyresgäster, som ej behöver vara folkbokförda i fastigheten). Står fler än en person på hyreskontraktet måste båda underteckna intresseanmälan.
OBS! Om du undertecknar en intresseanmälan innebär det att du är intresserad av att få ett pris på fastigheten. Först vid en eventuell köpstämma tar du ställning till om du vill att fastigheten ska ombildas eller inte.
När bostadsrättsföreningen lämnat in en intresseanmälan återkommer hyresvärden med mer information om nästa steg. När värderingen är klar återkommer värden med ett pris på fastigheten. Priset är inte förhandlingsbart.
4. Ekonomisk plan
När föreningen fått ett priserbjudande av hyresvärden är nästa steg att ta fram en ekonomisk plan. En ekonomisk plan är ett dokument över den blivande bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. Planen utarbetas av föreningens styrelse med hjälp av en ombildningskonsult. I planen beräknas varje bostadsrätts pris och månadsavgift. Först i detta skede kan varje boende få information om vad just deras lägenhet kommer att kosta.
I den ekonomiska planen tar man hänsyn till kostnader för kommande renoveringar och underhåll av fastigheten.
Planen fastställs av styrelsen. Två utomstående intygsgivare, som utsetts av Boverket, bekräftar att planen är korrekt och att alla kalkyler är realistiska. Den ekonomiska planen måste presenteras för föreningens medlemmar, så att alla vet exakt vilket ekonomiskt ansvar de tar som medlemmar.
5. Lån
Både föreningen och ni som enskilda medlemmar behöver i de flesta fall låna pengar för att kunna köpa fastigheten och era bostadsrätter.
Räntor och villkor kan variera mellan olika banker och låneinstitut, så det lönar sig att kontakta flera. Er ombildningskonsult kan hjälpa till att förhandla med banken om föreningens och medlemmarnas lån. Det kan vara bra att ta kontakt med banker i ett tidigt skede för att få information om lånevillkor och för att få individuella lånelöften innan köpstämman.
6. Köpstämma
Nu är det dags för styrelsen att presentera den ekonomiska planen och skicka den till alla medlemmar tillsammans med bilagor och kallelsen till köpstämman. På köpstämman tas det formella beslutet att köpa fastigheten, och därför är det mycket viktigt att samtliga medlemmar känner till alla förutsättningar.
Minst två tredjedelar av alla hyresgäster ska måste rösta ja till ett köp vid köpstämman för att fastigheten ska ombildas. För att få rösta måste du dock vara medlem i bostadsrättsföreningen, vilket du kan bli så sent som på köpstämman om du inte redan är det. Även de som inte vill köpa sin lägenhet kan rösta ja men ändå fortsätta att bo kvar som hyresgäster.
7. Köp
Om minst två tredjedelar av hyresgästerna röstat ja på köpstämman (för att få rösta måste man vara medlem i bostadsrättsföreningen) skriver hyresvärden och bostadsrättsföreningen under ett köpekontrakt. Det är köpekontraktet som är den bindande handlingen.
8. Upplåtelseavtal och tillträde
Upplåtelseavtal tecknas och föreningen upplåter lägenheterna med bostadsrätt till hyresgästerna, som nu formellt blir ägare till sina egna bostadsrätter. Från och med nu är föreningen ägare av fastigheten och när insatserna för bostadsrätterna betalas till föreningen är ombildningen klar.
9. Förvaltning
När föreningen är ägare till fastigheten är den också ansvarig för förvaltning och åtaganden mot eventuella hyresgäster. Det innebär att föreningen ansvarar för till exempel hisskötsel, sophantering, snöröjning och den ekonomiska redovisningen. Det är bra att åtminstone till en början ta hjälp av en professionell förvaltare.