Att välja ombildningskonsult

Alla seriösa ombildningskonsulter har dokumenterad kunskap av ombildningar och relevant juridisk och ekonomisk kompetens inom området. Det är därför viktigt att ni som förening utvärderar att den konsult ni överväger att välja har kunskaperna som krävs. Men det är också viktigt att konsulten har den sociala kompetensen och engagemanget som behövs i processen och att det är en person som ni känner förtroende för.

Kostnaden för att anlita en ombildningskonsult kan variera ganska mycket. Det finns många faktorer som påverkar prisbilden, t ex antal lägenheter i föreningen, vilka kostnader som konsulten står för, vilka delar av arbetet som bostadsrättsföreningen får hjälp med och vad föreningen måste lösa själv. Det är därför svårt att komma med generella rekommendationer kring vad som är ett rimligt pris för en ombildning. Ta därför reda på vad som verkligen ingår i priset – och vad som inte ingår.

De flesta ombildningskonsulter tar betalt först om/när köpet blir av men det kan finnas skillnader. Undersök därför formerna för betalning och vilka kostnader under processens gång som ombildningskonsulten respektive föreningen skulle stå för. Utifrån ert perspektiv som bostadsrättsförening kan det ofta vara att föredra att ombildningskonsulten står för alla löpande kostnader i projektet under själva ombildningen.

Vad just din förening behöver hjälp med avgör ni utifrån just er förenings situation. Men vi rekommenderar att de offerter som ni tar in tydligt ska specificera i vilken mån följande poster ingår:

• Hjälp att upphandla och genomföra teknisk besiktning av fastigheten
• Planera och genomföra en köpestämma i föreningen
• Kontakter och förhandlingar med banker
• Att sköta nödvändiga kontakter med myndigheter och bostadsbolag
• Hur och när  konsulten tar betalt?
• Hur avtalet sägs upp om samarbetet inte fungerar?

Utöver ovanstående rekommenderas att offerten även ska omfatta följande stöd:

• Planering och genomförande av informationsmöten med de boende i fastigheten/fastigheterna under ombildningsprocessens gång
• Kontaktbarhet för styrelsen för frågor via mail och telefon under hela processen
• Hjälp/stöd i upphandling av nödvändiga förvaltningstjänster - både ekonomiska och tekniska - när/om ombildningen har skett
• Fortsatt stöd till styrelsen i arbetet (tillgänglig för frågor på telefon och via mail) även efter ombildningen
• Kostnadsuppskattning för upphandlingshjälp av entreprenör vid större renoveringarsrättsförening eller av Bolagsverk

Konsultens erfarenhet av tidigare ombildningar är förstås av intresse för er som står inför samma process. Antalet ombildningar som en konsult har varit med om att genomföra, inom allmännyttan och/eller för en privat värd, säger mycket om hur erfaren han eller hon är. Samtidigt kan allt för många pågående ombildningar vara ett tecken på att konsulten kanske inte har möjlighet att ge uppdragen det fokus som behövs.

Det är också intressant att veta från vilka bostadsområden som konsulter har erfarenhet. En ombildning i innerstaden kan skilja sig mycket ifrån en i ytterstaden. Ombildningar inom allmännyttan skiljer sig en del från ombildningar för en privat värd. Fastigheter med stora renoveringsbehov skiljer sig från nyrenoverade objekt, osv. Det kan vara värdefullt med praktisk erfarenhet av ombildningar i just ert närområde eller i liknande områden i andra delar av staden. Nedan finns några exempel på frågor som kan hjälpa er att få en bild av erfarenheten hos de konsulter som är aktuella för just er förening.

• I hur många år har konsultföretaget haft verksamhet som ombildningskonsulter?
• I hur många år har konsulten arbetat i uppdrag med ombildningsprocesser? (för privatvärdar respektive inom allmännyttan)
• Hur många ombildningar har konsulten/konsultföretaget haft hand om det senaste året?
• Hur många ombildningar har konsulten/konsultföretaget pågående just nu?
• I vilka områden har konsulten/konsultföretaget genomfört ombildningar?

Ett offertsvar från en ombildningskonsult bör innehålla minst två referenser med namn och kontaktuppgifter till personer som ni som bostadsrättsförening kan ta kontakt med och ställa frågor till. Be om referenser på uppdrag från föreningar som ligger så nära ert eget bostadsområde som möjligt, eller som har liknande förutsättningar som ni, och fråga vad som ingick i offerten.

Genom att prata med människor som har genomfört en ombildning tillsammans med konsulten, får ni en bild av hur ett samarbete kan komma att se ut. I dessa samtal kan ni få del av andras erfarenheter av den process som ni står i begrepp att ge er in i. Nedan finns några frågor som kan vara bra att ställa:

• Hur upplever de att konsulten hanterat frågor från föreningens medlemmar?
• Hur har konsulten hanterat kontakterna med styrelsen? 
• Har han/hon hållit ingångna avtal och tider?
• Har det skett någon förändring i kostnaderna under processens gång och vad har det i så fall berott på?
• Hur skulle ni beskriva konsultens attityd och samarbetsförmåga?
• Hur har konsulten skött kontakter med myndigheter och bostadsbolag?
• Är föreningen nöjd med besiktningen som genomfördes?
• Har den ekonomiska planen hållit?
• Hur har relationen med konsulten sett ut efter att köpet gått igenom?