En fastighet är ett markområde med tillhörande byggnader. En fastighet med flera byggnader kan vid ett friköp delas upp i mindre fastigheter, vilket kan vara enklare för en bostadsrättsförening att hantera. För att ta reda på hur gränserna ser ut för er fastighet och vilka byggnader som ingår kan du söka på din adress. Du kan också kontakta din hyresvärd eller Stadsbyggnadskontorets kartbutik, telefon 08-50 82 73 58, fax 08-50 82 73 98 och e-post kartbutiken@sbk.stockholm.se.

I Sverige har vi något som kallas bruksvärdessystemet. Det innebär bland annat att hyrorna bestäms utifrån hur mycket det kostar att sköta och underhålla en hyresfastighet, kostnader som är ganska lika oavsett var en fastighet ligger. Bruksvärdessystemets regler gäller alla som äger fastigheter med hyresrätter, såväl kommunala bostadsbolag som privata hyresvärdar och bostadsrättsföreningar med hyresgäster.

Boendekostnaden för en bostadsrätt utgörs av räntan du betalar på ditt bolån och av månadsavgiften du betalar till föreningen. Banken kan begära att du amorterar dvs betalar av på ditt lån, men det är något som du kommer överens om med banken.

Nej, som medlem i en bostadsrättsförening betalar du en månadsavgift som ska täcka föreningens lånekostnader, fastighetens drift, underhåll, reparationer och fastighetsskatt. Därtill kommer räntekostnaderna för de eventuella lån du tagit för att köpa bostadsrätten, samt kostnader om du tagit lån som du måste betala av på.

En bostadsrättsförening ska inte gå med vinst, därför går vanligtvis eventuella överskott till exempelvis sparande för framtida renoveringar eller sänkningar av avgifter. Månadsavgiftens storlek bestäms av medlemmarna och föreningens styrelse.

Som bostadsrättsinnehavare har du större frihet att förändra din bostad som du själv vill – du kanske vill bygga om köket, byta ut kyl och frys eller lägga in ett nytt golv. Det finns dock gränser för vad du kan och får göra. Delar av det regleras i bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Vill du göra mer genomgripande förändringar, till exempel flytta en vägg, bör du därför alltid ha styrelsens godkännande innan du börjar.

Som medlem i en bostadsrättsförening kan du också påverka skötseln av huset du bor i och hur de gemensamma utrymmena ska användas – som källare, vind, trapphus, gårdar och liknande. När du vill flytta kan du sälja din bostadsrätt på den öppna marknaden och köpa en annan. Om bostadsrätten då har ökat i värde sedan du köpte den kan du göra en ekonomisk vinst vid försäljning, men en bostadsrätt kan också förlora i värde och då finns risken att du gör en förlust.

En bostadsrätt kan köpas, säljas, belånas, ges bort eller ärvas. Det kan man inte göra med en hyresrätt. En hyresgäst har däremot rätt att byta sin lägenhet mot en annan, förutsatt att man hittar en hyresgäst som vill byta och att hyresvärden, tex en bostadsrättsförening godkänner den nya hyresgästen. En annan skillnad är att den som bor i bostadsrätt har större frihet att utrusta och renovera sin lägenhet än den som bor i hyresrätt, men bostadsrättsinnehavaren måste själv betala för det. En renovering kan dock samtidigt ses som en investering, eftersom det kan öka värdet på lägenheten.

Kostnaderna för fastighetens skötsel och underhåll täcks av månadsavgifterna som alla medlemmar betalar. De som bor i hyresrätt behöver inte ta samma ansvar för renoveringar och liknande som den som bor i bostadsrätt, utan betalar för fastighetens drift och skötsel genom hyran. Om till exempel kylskåpet skulle gå sönder är det hyresvärdens skyldighet att reparera eller byta ut det.

De som bor i en hyresrätt ansvarar inte för renoveringar eller byte av utrustning. Kostnader för fastighetens drift och skötsel betalas genom hyran.

För en person med försörjningsstöd är det ofta svårt att låna pengar av en bank, men personen bör själv prata med banken och förhöra sig om sina möjligheter. Det är samtidigt svårt att få försörjningsstöd om man äger en bostadsrätt. Den som har försörjningsstöd bör därför prata med sin handläggare på kommunen för att ta reda på hur stödet kan påverkas av ett eventuellt köp.

Du kan sälja den och köpa en annan bostadsrätt eller ett hus var du vill. Du kan också ge bort din bostadsrätt eller låta någon ärva den.

Nej, tomma lägenheter kan räknas bort vid köpstämman. Men det är kontraktstiden som avgör om en tom lägenhet ska räknas eller inte.

Om en person till exempel har kontrakt för en lägenhet från 1a november och köpstämman hålls i oktober så skall den tomma lägenheten räknas vid köpstämman eftersom lägenheten därmed har en kontraktsinnehavare. Finns det ingen kontraktsinnehavare varken före eller efter köpstämman kan lägenheten däremot räknas bort.

De tomma lägenheterna värderas på samma sätt som övriga lägenheter. Men Bostadsbolagen har rätt att begära extra påslag för dessa eftersom bostadsrättsföreningen efter ombildningen omedelbart kan sälja dessa som bostadsrätter.

En ombildningsprocess kontrolleras noggrant i flera steg. 

Steg 1)

När en bostadsrättsförening bildas ska den registreras tillsammans med gällande stadgar (regler för föreningen) hos Bolagsverket. Där är materialet offentligt och alla kan se vilka som sitter i bostadsrättsföreningens styrelse samt vilka regler som bostadsrättsföreningen styrelse måste hålla sig till. 

Steg 2)

De intresseanmälningar som bostadsrättsföreningen skickar till bostadsbolaget skall vara individuella. Detta för att bostadsbolagen enkelt ska kunna identifiera vilka det är som skrivit under en intresseanmälan för att kontrollera att de personer som undertecknat en sådan har ett förstahandskontrakt på bostaden samt är folkbokförda på adressen. I vissa fall genomförs även stickprov där bostadsbolaget stämmer av namnteckningen på intresseanmälan, med namnteckningen på hyreskontraktet. 

Steg 3)

Efter att intresseanmälan kontrollerats och godkänts av bostadsbolaget får bostadsrättsföreningen ett priserbjudande på sin fastighet. Då ska bostadsrättsföreningen tillsammans med sin ombildningskonsult ta fram en s.k. ekonomisk plan.  Den ekonomiska planen är ombildningens viktigaste dokument. Den innehåller bland annat en prognos över bostadsrättsföreningens kostnader och intäkter för en 10 års period framåt. När den ekonomiska planen är klar måste den granskas av två intygsgivare. Intygsgivarna är utsedda av Boverket och har till uppgift att kontrollera att planen är realistisk och korrekt. 

Steg 4)

När den ekonomiska planen har godkänts av intygsgivarna ska bostadsrättsföreningen hålla en extrainsatt föreningsstämma (en s.k. köpstämma) där 67 % av hyresgästerna aktivt måste rösta ja för att en ombildning ska kunna genomföras. På köpstämman deltar en oberoende observatör, vars uppgift är att övervaka så att köpstämmorna genomförs på ett korrekt sätt och rapportera eventuella oegentligheter eller fel till bostadsbolagen. Utöver observatörens rapport kontrollerar bostadsbolagen att protokoll, fullmakter och övriga dokument från köpstämman är korrekta innan de godkänner resultatet.  

Steg 5)

Den bank som bostadsrättsföreningen väljer att ha sitt lån hos blir den slutgiltige granskaren av den ekonomiska planen. Banken kontrollerar även de att den ekonomiska planen verkar hållbar och korrekt. De flesta seriösa banker kontrollerar också att bostadsrättsföreningen har alla relevanta försäkringar innan affären slutförs och lånet betalas ut.  

Enligt Skatteverkets är en förening äkta om föreningen har minst tre bostadsrättslägenheter samt att minst 60 % av taxeringsvärdet för fastigheten kommer från medlemmarnas bostadslägenheter.

Om mer än 40 % av taxeringsvärdet kommer från exempelvis lokaler är föreningen alltså oäkta. Skattereglerna skiljer sig åt mellan en äkta och en oäkta förening. För mer information om skattereglerna för äkta respektive oäkta bostadsrättsförening kan du kontakta Skatteverket på 0771-567 567.

Föreningens ekonomi och kalkyler för till exempel renoveringar måste granskas av oberoende intygsgivare som är utsedda av Boverket, vilket innebär en trygghet för medlemmarna. En förening som sköts illa eller har dålig ekonomi kan påverka kostnaderna för alla medlemmar.

Boendekostnaden påverkas dels av räntorna på dina egna och föreningens lån, dels av förändrade energikostnader och eventuella förändringar i kostnader kring förvaltningen av fastigheten. För att säkra att du har råd med vissa förändringar i boendekostnaden gör banken en noggrann genomgång av din privatekonomi innan de beviljar en låneansökan.

Även boendekostnaden för en hyresrätt kan förändras, oavsett om hyresvärden är kommunal eller privat. Fastighetsvärdens kostnader påverkas av till exempel ränteförändringar och höjda energipriser, vilket i sin tur påverkar hyran.

Nej. Du kan fortsätta att bo i din hyresrätt som förut. Skillnaden är att bostadsrättsföreningen blir din hyresvärd, med samma ansvar och skyldigheter mot dig som den tidigare hyresvärden. Om du står i en intern byteskö hos din tidigare värd förlorar du dock din plats i kön. Din hyra fortsätter att styras av bruksvärdessystemet (läs mer under frågan ”Varför skiljer sig hyresnivåerna så lite mellan hyresrätter i attraktiva och mindre attraktiva områden?”).

Skulle du vilja byta din hyresrätt mot en annan gäller samma regler som tidigare. Om du istället väljer att säga upp ditt kontrakt kan dock föreningen sälja lägenheten som bostadsrätt på den öppna marknaden.

Hyreslagstiftningen gäller för alla hyresvärdar. Din hyra styrs av bruksvärdessystemet, vilket innebär att hyreshöjningar regleras genom samma principer som för din nuvarande hyresvärd. Du behöver alltså inte oroa dig för att hyran plötsligt ska höjas bara för att du hyr din lägenhet av bostadsrättsföreningen. Om du är missnöjd med skötseln av din hyresrätt eller hamnar i en tvist kan du på samma sätt som tidigare få hjälp av hyresgästföreningen eller vända dig till hyresnämnden

Om 67 % av de boende röstar ja till ombildning på köpstämman får bostadsrättsföreningen klartecken att fortsätta med friköpsprocessen.
Innan bostadsrättsföreningen får ta över ansvaret för fastigheten måste de:

• Göra klart med finansieringen av köpet – bostadsrättsföreningen måste ha de resurser som krävs för att slutföra köpet.
• Skriva under ett så kallat köpekontrakt med bostadsbolaget som man friköper fastigheten från. I köpekontraktet kommer bostadsrättsföreningen och bostadsbolaget överens om tillträdesdag, det vill säga den dag som bostadsrättsföreningen tar över ansvaret för fastigheten från bostadsbolaget.

När föreningen skrivit på det så kallade köpekontraktet kan enskilda medlemmar och föreningen skriva på ett upplåtelseavtal. Ett upplåtelseavtal är det avtal där bostadsrättsföreningen, som äger fastigheten, upplåter lägenheten till den före detta hyresgästen som då blir en bostadsrättsinnehavare.

Det är bara vid en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt som man skriver ett så kallat upplåtelseavtal. Den dagen bostadsrätten ska säljas av bostadsrättsinnehavaren skrivs istället ett s.k. överlåtelseavtal.

Som bostadsrättsinnehavare har du ett större ansvar för ditt boende än som hyresgäst. Därför är det väldigt viktigt att teckna en bostadsrättsförsäkring eller skaffa ett s.k. bostadsrättstilägg till er nuvarande hemförsäkring.

Utan försäkring finns risken att du kan bli tvungen att själv betala för reparation av skadade delar och inredning i din lägenhet som du har underhållsansvar för.

Det finns gott om försäkringsbolag som erbjuder bostadsrättsförsäkring. Det kan därför vara både klokt och lönsamt att jämföra villkor och se vilken självrisk som passar bäst för ert behov.

Kostnaden beror helt på vilka delar man behöver hjälp med och vilken servicenivå föreningen önskar. En väldigt liten förening kanske upplever att kostnaden per lägenhet blir för stor om man till exempel köper trappstädning, och bestämmer sig istället för att hjälpas åt på ett rullande schema. Större föreningar har ofta råd att köpa mer förvaltning, och därmed blir det mindre jobb för de boende och styrelsen.

Det finns föreningar som klarar sig utan att köpa någon förvaltning alls, om kompetensen och tiden som krävs istället finns hos de boende eller i styrelsen. Både den tekniska och ekonomiska förvaltningen kräver specialistkompetens, och krav ställs från staten både på underhållet av fastigheten och på den ekonomiska redovisningen. I bostadsrättsföreningar finns sällan den kompetensen, särskilt i början, och därför är det oftast klokt att köpa den förvaltning som är nödvändig. Om man efter ett tag märker att man kan klara av något själv kan man ta över det då, istället för att börja från andra hållet och upptäcka att man inte riktigt visste hur man gjorde.

Kostnaderna för förvaltningen finns med i den ekonomiska planen som föreningen gör innan köpet, därmed vet man på förhand hur stor kostnaden kommer att bli.

Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Det som beslutas om på föreningsstämman måste bostadsrättsföreningens styrelse försöka att genomföra. Det är också på föreningsstämman som man väljer vem som ska ingå bostadsrättsföreningens styrelse. Oftast väljer föreningsstämman en ordförande och ett antal ledamöter. Därefter har styrelsen ett s.k. konstituerande möte där man fördelar roller och ansvarsområden.

Ordförande

Ordförandeposten är ansvarsfylld och kräver oftast också mer arbete än andra poster. Ordföranden är den som leder styrelsens arbete och till hans/hennes uppgifter hör bland annat att kalla till styrelsemöten och att se till att styrelsearbetet fortlöper. Ordföranden är också den som är ytterst ansvarig för att stämmo- och styrelsebeslut genomförs.

Sekreterare

Sekreterareposten är en viktig post eftersom den kräver noggrannhet. Sekreteraren ska föra protokoll och se till att dessa undertecknas. Oftast faller det också på sekreteraren att ansvara för att föreningens viktiga dokument förvaras på ett bra sätt.

Ekonomiansvarig

Den som är ekonomiskt ansvarig ska se till att föreningens ekonomi sköts på rätt sätt. Denne ska ha god kontakt med föreningens ekonomiska förvaltare och kontrollera så att föreningen får in avgifter från medlemmar och hyror från hyresgäster. Den som är ekonomiansvarig brukar också ansvara för att bokslut och deklaration upprättas i god tid. Många bostadsrättsföreningar väljer att anlita ekonomiska förvaltare för att sköta föreningens ekonomi. Men det är fortfarande viktigt att styrelsen har en god överblick över ekonomin. Det är styrelsen som har ansvaret även om man lägger ut hanteringen.

Ledamöter

En ledamots arbetsuppgift varierar, oftast delegeras särskilda uppgifter till ledamöterna under styrelsemöten.

Att äga en bostadsrätt och vara delägare i en fastighet medför både ökat ansvar men också ett ökat inflytande. En del av det ökade inflytandet är att du som medlem i en bostadsrättsförening har goda möjligheter tilll nära kontakt med bostadsrättsföreningens styrelse.

Du som är medlem kan också själv kandidera och söka medlemmarnas stöd för att sitta i bostadsrättsföreningens styrelse.

Som medlem har du också möjlighet att delta på den årliga föreningsstämman och rösta i frågor som gäller ert gemensamma boende. Du har också möjlighet att direkt påverka genom att skriva motioner till föreningsstämman. 

Motioner är förslag från medlemmar som behandlas på ordinarie föreningsstämman. I föreningens stadgar kan du läsa om när motionen ska vara inlämnad till styrelsen och styrelsen bör redovisa motionerna och hur de ställer sig till dem i god tid före stämman. 

Att skriva en motion är enkelt. Du behöver bara skriftligen argumentera för din åsikt och konkret skriva vad du tycker att föreningen och styrelsen ska göra.