Vad påverkar priset på din lägenhet - advokat Sören Birkeland berättar

I en ombildningsprocess är priset på lägenheten en avgörande fråga för många boende. Bildabostad har bett advokat Sören Birkeland, som arbetar med ombildningar, att förklara och ge konkreta exempel på vad som påverkar priset på din lägenhet.

 

Vad avgör priset på varje lägenhet?

Det är främst tre saker som är av vikt när man ska avgöra priset på en lägenhet:
- Priset på hela fastigheten.
- Kostnaden för underhåll som baseras på den tekniska besiktningens protokoll.
- Hur föreningens lån och insatser fördelas mellan förening och boende.

Vad avgör hur lånet ska fördelas mellan föreningen och boende?

Det kan vara t ex skattefrågor. Föreningar har ingen avdragsrätt för räntor. Det har däremot en enskild köpare. Detta talar för att det är mer fördelaktigt att ha lite högre insatser och lägre föreningslån.

Det är styrelses uppgift att bedöma hur den bästa fördelningen ser ut för just deras förening. Med hänsyn till boendekostnaden är det bäst att föreningens lån är så låga som möjligt – men om varje enskild boende får för högt pris på sin bostad kan det resultera i att de boende inte får lån. Det gäller därför att hitta rätt balans för att alla som vill ska kunna köpa.  

Just nu arbetar jag med en ombildning i Högdalen och en i Kärrtorp. Där har fördelningen varit ungefär 30% på förening och 70% på boende. Detta kan variera beroende på anslutningsgraden, det vill säga hur många som köper.

Låt oss ta ett exempel: Säg att priset för fastigheten är 68 miljoner. På det läggs renoveringskassa, lagfart och pantbrev. Totalt 75 miljoner som fördelas enligt relationen 30/70. Då tar föreningen lån på 23 miljoner och resterande 52 fördelas på lägenhetsinnehavarna enligt den fördelningsmodell som styrelsen valt. Det kan vara en modell som utgår från yta eller hyra och antal rum. Ibland räknar man även in våningsplan, balkong och terrass. Styrelsen väljer den modell som anses mest rättvis – som så många som möjligt kan acceptera bland alla boende.

Kan du förklara de olika fördelningsprissättningsmodellerna? Varför kan två lika stora lägenheter få olika pris?

Om vi tar ett exempel på hur det skulle kunna se ut. Säg att grundkriteriet är yta. En lägenhet på 75 kvm kostar 1 000 000. Har man då ett tillägg på 1 procent för varje våningsplan och 2 procent för balkong, så blir uträkningen som följer:

Lägenheten på nedre botten kostar 1 000 000. På nedre botten har de ingen balkong eller terrass, men det har de på våning 2 och 3. Då kommer lägenheterna på våning 2 och 3 att kosta 20 000 mer än den på nedre botten, på grund av balkongen. Lägger man dessutom till 1% för våningsplan är det dyrare ju högre upp i huset din lägenhet ligger. Lägenheten på plan 2 kommer då att kosta 30 000 extra, dvs 1 030 000 kronor, och lägenheten på plan 3 kostar 1 040 000 kronor.

Om jag nyss fått ett nytt kylskåp, blir min lägenhet dyrare?

Det brukar inte påverka. Kostnaden för ett kylskåp är såpass låg i relation till kostanden på hela huset.  

Om jag haft fuktskada i mitt badrum och nyss fått det renoverat, blir min lägenhet dyrare?

Det bedömer styrelsen – är insatsen fördelat efter yta – då tar man inte hänsyn till skick. Men fördelar man efter hyran och hyran i denna lägenhet redan är höjd, på grund av renoveringen, då påverkar det insatsen.

Är det möjligt att använda olika modeller i samma fastighet?

Nej, samma fördelningsnorm tillämpas på samtliga lägenheter i fastigheten.

Är det möjligt att överklaga om man som boende inte är nöjd med fördelningsmodellen för lägenhetspriset?

Om en medlem i föreningen ogillar insatsens beräkning kan man begära att få insatsen prövad av hyresnämnden innan man skriver upplåtelseavtal med föreningen. Det är ovanligt med sådana prövningar och hyresnämnden ändrar normalt endast vid beräkningsfel avseende insatsen.

När det gäller årsavgiften/månadsavgiften kan även den fördelas på olika sätt. Kan du förklara?

Antingen går man normalt på yta, eller på yta och antal rum. Det brukar bli en viss skillnad i pris per kvadratmeter om en fastighet rymmer lägenheter i väldigt varierande storlek. I så fall är det vanligt att de mindre lägenheterna har ett högre pris per kvadratmeter. Så ser det också ut på bostadsrättsmarknaden. Är det en fastighet där alla lägenheter är ungefär lika stora, säg mellan 50-75 kvm så är det vanligare att använda samma pris per kvm.

Vad kan boende själva påverka?  

Boende kan alltid lämna synpunkter till föreningens styrelse.

Vem förhandlar med banken om BRF:s lån? 

Ombildningskonsulten pratar ihop sig med styrelsen. Sedan brukar ombildningskonsulten få i uppdrag att sköta själva förhandlingen med banken om lånevillkoren för föreningens och de boendes lån.

 

 

 

×




loader